失业青年阿乐以超低价租到港岛一间豪宅，却发现房子里有三个“东西”：一个只肯讲粤语冷笑话的鬼魂、一个沉迷风水的僵尸、以及一个总在做饭的精怪。他们自称“第三类房客”，既不是人也不是鬼，是城市快速发展中“被剩下”的存在。他们提的条件是：阿乐不能带外人回来。但阿乐的女友突然来访，打破平衡。全楼开始闹鬼，开发商趁机想拆楼。最后他们一起设了一个风水大局。
港式恐怖喜剧的回归之作，氛围轻松但恐怖桥段又很认真。三个“房客”的设定有创意，粤语原声梗多到飞起。结局的反转温暖又心酸，对香港旧楼文化的挽歌。
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